房屋养老加快试点 千亿存量房检测市场待释放

经过多年改革探索，"房屋养老金"制度正式被推到台前。住建部近日表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋养老养什么？钱从哪里来？一时间成为热点话题。

在这股热潮中，"房屋检测"无疑是最受关注的话题之一。近日，多家上市公司公开回应投资者，透露了房屋检测业务布局情况。一直以来，我国检验检测服务行业呈现"小、散、弱"的特征，房屋检测此前也属于较为"小众"的赛道，市场上机构分散且具有地域性，业务体量较大的上市公司并不多见。

如今，房屋养老金的试点，让房屋检测成为短期内最有望受益的赛道。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“房屋养老金的一个重要用途就是投向房屋体检业务，房屋检测等领域势必迎来较大的市场机会，这也会带动传统房屋检测机构、新型房屋检测机构、专业细分领域检测机构的业务提振。”

房屋养老金加快试点作为当下行业热点话题，"房屋养老金"实际上已探索多年。易居研究院表示，房屋养老金制度的改革，至少经历了7年的漫长改革探索期。从制度的发展历程看，源于2018年的城市体检工作，并在最近三年房屋安全事件基础上，探索出房屋安全管理理念，同时逐渐形成“体检、养老金和保险”三项基本制度。

我国虽已有住宅维修资金制度，但基于其总体量不适配需求、提取使用难度高、大量老旧小区资金缺位、住房公共安全问题突出等，现有制度需要进行优化。而政策探索的“房屋养老金”，主要着眼于房屋安全领域重大事件、小区急难愁盼的日常问题、存量房地产市场发展需要这三大背景，通过个人账户和公共账户，共同维护住房安全。

“建立公共账户是此次房屋养老金制度的最大创新点。”易居研究院表示，此类资金将更好发挥统筹作用，对支持房屋体检、房屋保险金认缴、房屋维修支出等发挥积极作用。

作为正在探索的新物种，房屋养老金公共账户的钱从哪里来？投向哪里去？成了重点问题。近日，天津公布了房屋养老金制度的试点情况，透露了一些资金来源问题。据悉，天津市滨海新区正在加快推进房屋养老金制度试点工作。今年6月，《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》已向社会公开征求意见。

意见稿称，滨海新区存量住房具有数量大、时间跨度长、安全隐患多的特点，老旧住房占比持续攀升，2000年前建成的房屋约占现存房屋总量的25%，部分老旧房屋存在明显功能短板。据测算，滨海新区全区房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，该区拟计划通过在土地出让底价的基础上，按每平方米25元标准增加土地收益筹集，并在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金兜底。

从天津试点情况看，地方土地出让收益，将是公共账户资金归集的重要来源之一。据易居研究院，除了土地出让金，其他方式还可能包括老旧小区改造资金注入、财政支持、税费支持、建设单位缴纳、住宅维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。

房屋养老金建立后，资金如何使用？“房屋养老金的资金投向很关键。”易居研究院表示，从当前试点情况看，房屋体检和检测领域会成为房屋养老金最先投入的领域。

从房屋类型来看，房龄较长的老旧小区、经营性自建房、社会公共用房、燃气管道老旧小区等，都将是优先投入领域。光大证券也表示，房屋养老金制度旨在对相关房屋提供体检和安全检测等公共服务，保障业主的人身财产安全。目前22个城市正在试点，若效果较好，后续有望向全国推广。

随着房屋养老金制度的推出，老旧小区更新改造有望进入“常态化、全面化”，原来没有物业的小区，或引入物业公司进行管理；房屋将定期体检，微小问题及时修，大问题会变少。据国盛证券测算，当前我国存量房面积超300亿平米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平米，按照检测单价7元/平测算，存量房检测市场规模约924亿元。

后续房屋养老金制度落地，有望为定期检测提供资金支撑。严跃进对第一财经表示，若要持续开展全国性的房屋养老金政策，至少需要4.4 万亿的资金规模投入，若剔除个人账户资金，单纯考虑公共账户，大约每年需要投入 1300 亿的资金规模，或者说每年政府公共账户资金约需筹资1300 亿元。“房屋养老金一年将释放出1300 亿的资金规模（指公共账户资金），若按 3%的比例进行计算，那么对房屋检测行业将带来约 39 亿元/年的市场机会。”严跃进称，按照每年39亿元的市场机会计算，如果持续检测25年，整体市场规模大约975亿元。简而言之，如果对存量房屋进行规模化“体检”，对应的市场规模近千亿元。

值得注意的是，上述数据系大致推算结果，当下政策仍在探索，更多细则有待明晰。中国银河证券表示，房屋养老金的重点是“房屋体检”和“房屋保险”，定期体检需要资金，体检频率和内容将决定资金规模，这就要去使用房屋养老金，而保险可能涉及额外的资金，参考美国，房屋维护资金与房屋保险是分开缴纳的。

上述机构表示，当下政策的执行仍需要商榷，比如：未来“房屋体检”是否强制？谁来“体检”？如何定价与收费？“体检”后如何进行后期维护？房屋保险谁缴纳？未来房屋养老金如何管理，是全市统筹管理还是各小区分开管理?易居研究院表示，后续各地或将建立“N个个人账户+1个全市公共账户”模式，发挥好社区公共安全和全市重大隐患的治理功能。在现有房管局房屋资金管理中心基础上，或整合新房预售监管资金、二手房监管资金、住房公积金等一系列资金，形成全市范围的房屋资金管理中心或部门。从全国层面来看，也可以探索设立全国房屋养老金管理机构。

虽然政策细则有待明晰，但市场对房屋检测的热情不减。近期，多个房屋检测概念股发生异动，也有上市公司公开回应业务布局问题。

据东方财富网数据，房屋概念板块成分股有 26 只。截至发布时，板块内 9 家公司股价下跌，15 家上涨，包括华测检测、建科股份、深圳瑞捷、上海建科等。

9 月 3 日，投资者在互动平台提问华测检测：公司取得房屋安全鉴定资质了吗？业务开展如何？华测检测回复，其子公司华测工程检测有限公司已取得房屋安全鉴定资质多年，主要在广州开展业务。

据悉，自 2019 年起，华测工程检测陆续承接了广州某互联网智慧示范区房屋结构安全性鉴定项目、某汽车主机厂车间结构安全性鉴定项目、某医院楼宇结构安全性鉴定及抗震鉴定项目、某广场结构安全性鉴定及抗震鉴定项目等。

华测检测近日表示，房屋检测是其建筑工程及工业服务的一部分，其在建筑领域的业务主要包括新建工程检测和既有工程鉴定评估两大板块。“目前该部分业务在公司营收中占比不大，华测坚持以市场需求为导向，关注市场变化。”

国检集团此前表示，检验检测业务为其核心业务之一，包括工程检测、材料检测等细分领域，其中房屋检测鉴定业务是工程检测板块的细分领域之一。经核查，涉及房屋检测鉴定业务的成员单位共有 12 家，2023 年房屋检测鉴定业务收入占公司整体收入约 4%，占比较小。“鉴于各地房屋检测鉴定相关政策细化标准尚不明确，短期内公司收入结构不会发生重大变化。”

罗普斯金、深城交、宁波建工、苏博特、建科院等上市公司也回应投资者称，已布局了房屋检测业务，多由下属子公司开展。

建科股份在其中期报告中提及，我国检验检测服务行业具有“小、散、弱”的特征，头部机构正通过资本、技术等壁垒不断筛选而出。相关部门也陆续发布了规范性文件。

2022 年，住建部发布《建设工程质量检测管理办法》第 57 号令，用于代替原住建部第 141 号令。新令将检测机构资质分为综合类资质及专项类资质两类，综合类资质标准要求较高，头部机构将有更大优势通过资质审批。这一标准的实施将强化头部机构的资质优势，提升其议价能力。