美的置业中报期潜水”：从开发到代建

调整后的美的置业选择以不同的方式继续房地产开发业务。

8月19日，美的置业召开2024年中期业绩发布会。会上，管理层重点回应了房地产开发业务剥离一事：“再困难也不等于放弃该行业”“股东和管理团队对地产行业仍有信心”“特殊时期，公司采用非常规举措渡过危机”。

实际业务运营中，美的置业仍掌控开发业务全链条，只是将业务“潜入潜水”，由房地产开发转为代建。管理层甚至表示“开发业务总有一天会重返舞台”。

抛弃96%营收？房地产行业深度调整，美的置业也未能交出亮眼成绩。财报显示，2024年上半年，营业收入251.34亿元，同比下降30.83%；毛利约23.21亿元，同比下降51.6%；净利润3.76亿元，同比下降51.9%。

这或许解释了美的置业剥离房地产开发业务的决心。6月23日，美的置业宣布重大重组计划，剥离房地产开发业务。按预计时间表，美的置业将于今年10月18日完成实物派发。重组完成后，控股股东美的发展将持有100%的房地产开发业务产权线和81.13%的美的地产股权，后者专注于经营性业务。

目前，美的置业的主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营以及房地产科技。其中，2024年上半年，房地产开发及销售收入为241.05亿元，占比96%。而其他三项业务的业绩贡献相对较小。

剥离房地产开发业务是否等于抛弃96%营收？业绩发布会上，管理层对此做出回应。

执行董事兼首席财务官林戈表示，行业正处于艰难的出清与转型阶段。尽管面临挑战，但并不意味着放弃该行业，股东和大股东都对房地产有信心。在应对特殊周期的变化时，美的置业采取了特殊重组方案以渡过危机。

林戈指出，公司保留了重要的主体上市，除了继续提供物业管理、空间服务和建筑科技外，整个团队仍掌控开发业务全链条。从上市主体中剥离开发业务是为了更灵活地利用股东资源，更好地应对周期。“相信美的置业的房地产开发业务总有一天会重返舞台，这背后是股东对行业的信心，以及他们对我们应对周期能力的认可。”林戈说道。

实际业务运营中，美的置业开始强调代建，而代建的核心正是被剥离出去的房地产开发业务。执行董事兼执行总裁王大表示，剥离出去的重资产未来将继续作为开发待建项目，包括交付任务的延续，仍是公司未来非常重要的工作。随着公司逐渐完成控股股东交付任务，未来行业出现新机遇时，控股股东也会将优质项目补充到开发建设资源中，这是公司在原有开发链条上的延续。

美的置业剥离房地产开发业务，并不意味着完全放弃该业务。公司将继续保留对开发业务的运营管理，只是相关数据不再反映在财务报表上。换句话说，美的置业选择了一种新的方式继续开发业务，将其“潜入水下”。

在房地产行业高速发展的时期，大多数房企采用重资产策略，积极扩张市场份额。不断膨胀的资产负债表也成为当时行业的典型特征。随着行业进入深度调整期，过去的扩张策略转变为“缩表”，生存成为每家房企的首要目标。

易居房地产研究院副院长严跃进分析称，美的置业剥离业务的目的是将沉重的负担和债务转移出去。剥离开发业务可以减少公司的负债和与重资产相关的信用风险，而继续承接代建业务则可以继续产生利润。

截至2023年底，美的置业持有现金及银行存款201.4亿元，其中现金及现金等值175.5亿元，较上年末减少约43亿元。剔除17.7亿元预售监管资金后，可动用资金余额为156.8亿元。而公司一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超过一年的贸易应付款为62.7亿元。可见，公司的资金压力仍然紧张。

美的置业董事会、执行董事兼总裁郝恒乐强调，重组后公司将快速降低负债总额，轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务。未来，经营性业务的占比和增幅将更加稳定，ToC业务的占比也将大幅增加。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，重组后美的置业依然围绕房地产产业链开展经营业务，业务拓展难度并不大。负债规模下降，加上控股股东的托底，未来发展具有想象空间。

从股价表现来看，资本市场认可美的置业的剥离行动。截至8月19日午间收盘，美的置业收报7.21港元/股，较宣布剥离前上涨92.17%，涨幅远超5.9港元/股的收购价格。