存量房贷利率下调博弈：动力何在 压力卡在哪？

“存量房贷降到多少你才不提前还贷？”这是最近社交网络上热议的话题。新房利率一降再降，据瑞银方面估算，如今新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率平均逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

与此大行房贷规模缩水，个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于存量房贷降息的讨论再起，有消息称，存量按揭客户有望与银行重新协商房贷利率。

9月5日，关于招商银行APP北京地区开始测试“存量房贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对的是上轮房贷利率调整业务的办理，并非当前市场讨论的本轮房贷利率调整。

还有消息称，也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。据称，该方案可能对首套和二套都适用，首次下调可能发生在未来几周内。瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

但存量房贷降息，压力与动力并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良日前明确表示，该政策还没有得到确认，如果落地将对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。

百万房贷有望少还12万 事实上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。当时的政策主要面向存量首套房，要求存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限。央行指出，政策实施首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元。

按照央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率是4.27%。如果具体到借款人，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp，估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

持续走低的贷款市场报价利率。（图源：央行官网）若新一轮存量房贷降息落地，可能会降多少？

开源证券首席宏观分析师何宁在接受时代财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉及两方面，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，中金研报估算，存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率下调60个基点，预计可以降低借款人月供约340元，总还款额大约能省下12万元。

近期，关于房贷降息的讨论十分热烈。上海首席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉建议，大幅度降低存量房贷（38万亿元）的利息水平，甚至可以与10年期和30年期的长期国债利率绑定。他认为，由于中国没有完备的个人破产制度，与国际通行做法相比，中国银行承担的风险实际上要小很多。

备受期待的存款房贷降息落地，还面临着不少压力。国盛金融研究团队预测，若存量房贷利率下调，预计实际降幅将小于45个基点，这将对银行息差产生约6个基点的负向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

净息差是衡量银行生息资产获利能力的重要指标之一，代表着银行从传统存贷业务中获取的利润。净息差降低意味着银行从传统存贷业务中获得的利润持续减少。近期，银行净息差逐渐止跌，但仍处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，其中30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

中金研报认为，虽然存量按揭利率调整可能影响银行息差，但如果负债成本同步调整，预计对息差的总体影响是中性的。即使不调整存量按揭利率，居民可能仍然会通过提前还贷或经营消费贷置换等方式对银行息差构成压力。息差能否企稳，根本上取决于居民是否通过降低偿债压力实现信贷需求的改善。

提前还贷现象在近一年内“风靡”，按揭早偿率仍位于14%左右的高位，还可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。在提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更多消费活力。

但如果考虑“转按揭”，银行可能面临更大的压力。“转按揭”是指将目前的房贷换成其他银行利率更低的房贷。若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，甚至跌至2.1%-2.3%，这对银行利润影响严重。目前，预计不会完全开放转换按揭，但如果最终要市场化的话，相信会朝着这个方向发展。

招商银行行长王良日前在业绩发布会上表示，招商银行还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。他认为，如果推出相关政策，会对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响，宏观管理部门会做好充分论证和研究，才会推出这样的政策。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，尽可能一次性将存量房贷利率降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减少提前还贷，鼓励按揭买房。尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即使利率低了，总利润也是不变的，而且资金成本也下降了。